Abwicklung eines Immobilien(ver)kaufs. . .

 

Nur einmal im Leben kauft oder verkauft man meist eine Immobilie, dabei handelt es sich bei vielen um das wohl größte finanzielle Projekt im Leben. Und obwohl es sich für viele um eine existenzielle Angelegenheit handelt kennen sich nur wenige mit den Besonderheiten des Immobilienerwerbs bzw. verkaufs aus. Dem trägt der Gesetzgeber Rechnung - er hat für die Eigentumsübertragung von Immobilien spezielle Spielregeln festgelegt, die Käufer und Verkäufer gleichermaßen schützen sollen.

 

Notarvertrag:

Egal, ob Haus, Wohnung oder Baugrundstück – ohne Notarvertrag kann keine Immobilie oder Grundstück den Eigentümer wechseln. Haben sich Käufer und Verkäufer geeinigt, muss deshalb der nächste Weg zum Notar führen.

 

Notar:

Der Notar kann frei gewählt werden. Er ist weder Anwalt des Käufers noch des Verkäufers. Er muss neutral sein und einen Entwurf für den Kaufvertrag erstellen, der den Interessen beider Parteien gerecht wird. Der Entwurf sollte beiden Seiten einige Zeit vor dem Notartermin vorliegen, damit diese die Möglichkeit haben, ihn in Ruhe zu prüfen und eventuelle Rückfragen zu klären. Die Kosten für den Notar übernimmt üblicherweise der Käufer.

 

Beurkundung:

Während des Beurkundungstermins muss der Notar den Kaufvertrag noch einmal Wort für Wort vorlesen. Käufer und Verkäufer können dabei Fragen stellen und um Erläuterungen bitten. Doch Vorsicht: Es zählt nur das, was im Vertrag steht. Mündliche Vereinbarungen sind nicht verbindlich, selbst wenn sie in Anwesenheit des Notars getroffen werden.

 

Auflassungsvormerkung:

Der Eigentumsübergang erfolgt nicht mit Unterzeichnung des Kaufvertrags und dessen notarieller Beurkundung, sondern erst, wenn der Käufer im Grundbuch eingetragen ist. Dies kann nach der Zahlung des Kaufpreises noch mehrere Wochen dauern. Bis dahin wird der Anspruch des Käufers auf das Eigentum durch die Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert. Sie wird vom Notar veranlasst und verhindert, dass der Verkäufer das Objekt zwischenzeitlich noch an einen anderen Interessenten verkaufen oder es mit Grundpfandrechten belasten kann.

 

Eigentumsumschreibung:

Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch wird vom Notar erst dann veranlasst, wenn der Kaufpreis komplett überwiesen wurde und das Finanzamt mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat.

 

Eigentumsübergang:

Ab wann der Besitz an der Immobilie sowie die damit verbundenen Nutzungen und Lasten auf den Käufer übergehen („wirtschaftlicher Übergang“), wird ebenfalls im Notarvertrag festgelegt. Bei gebrauchten Immobilien geschieht dies gewöhnlich, wenn sie vollständig geräumt sind und der Kaufpreis geflossen ist. Ab diesem Zeitpunkt trägt der Immobilienerwerber alle Kosten und haftet auch für das Objekt. Endgültig zum Eigentümer wird er aber erst, wenn sein Name im Grundbuch steht.